建筑项目前期手续十分复杂，涉及到规划局、建设局、国家发改委、国土资源局、人防办、消防队、园林局、交委、环境保护局等许多相关部门；不一样特性的新项目审批方法的有一定的差别，审批规范及结论会出现非常大不一样......
第一部分：房地产业前期工作关键步骤
第1步：编写可行性汇报，获得国家发改委“批复文件”。
第2步：获得国土资源局“用地预审建议”。
第3步：获得环境保护局“环境评价审查意见”。
第4部：获得规划局给国家发改委的“规划意见函复”。
第5步：获得规划局给建设局的“规划意见函复”。
第6步：获得建设局的“开店选址建议通知单”。
第7步：获得国家发改委的“招标投标方法通知单”。
第8步：授权委托招投标代理企业进行设计方案招标投标，传出中标通知，获得规划局的“设计方案招标投标备案回执”。
第9步：获得规划局的“规划建议通知单（开店选址）”。
第10步：进行设计方案，获得规划局的“方案设计审查意见”。
第11步：进行前期设计及工程概预算编写，获得国家发改委的“前期设计及工程概预算审查意见”。
第12步：获得规划局的“钉桩通知书”，授权委托测绘院钉桩，获得“钉桩成效通知单”。
第13步：获得规划局的“商业用地规划许可证书”。
第14步：获得建设局的“征收土地方案通知单”。
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第15步：获得国土资源局的“基本建设用地批准书”。
第16步：进行人防工程审批施工图设计，获得人防办的“人防设计审查意见”
第17步：进行消防报批施工图设计，获得消防队的“消防设计方案审查意见”
第18步：进行园林景观审批施工图设计，获得园林局的“园林景观设计审查意见”
第19步：授权委托编写交通出行危害分析报告，获得交委的“交通出行审查意见”
第20步：授权委托勘察院开展地质勘查，获得“地质勘探报告”
第21步：获得建设局的“本年度施工进度计划通知单”。
第22步：规划院进行归证审批施工图设计，获得规划局的“工程项目规划许可证书”
第23步：与土方回填地区进行安置补偿工作中，签署“安置补偿协议书”
第24步：进行水、电、气、暖、信、路等市政工程供源设计方案，获得市政院的“市政工程源计划方案”
第25步：获得园林局的“花草树木伐移许可证书”
第26步：获得建设局的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证书”
第27步：获得国土资源局的“国有制土地划拨认定书”
第28步：获得国土资源局的“国有制土地使用权证”
第29步：规划院进行整套施工图，获得核查单位的“施工图设计达标书”
第30步：进行工程监理招标投标办理手续，获得建设局“招标工程监理公司及监理合同备案回执”。
第31步：进行工程施工招标投标办理手续，获得建设局“招标施工企业及工程施工合同备案回执”。
第32步：授权委托拆迁公司进行当场三通一平。
第33步：建设局勘验当场，获得“现场勘察达标通知单”。
第34步：进行质监登记，获得“质量监督备案回执”。
第35步：进行安全监督登记，获得“安全监管备案回执”。
第36步：进行环保节能监管登记，获得“环保节能备案回执”。
第37步：资金到位，获得金融机构出示的“资产证明”。
第38步：获得人防办的“人防工程施工图纸备案回执”。
第39步：获得建设局的“规划许可证”。
到此进行本工程全部政府机构审批办理手续，进到现场施工环节。
规划单位的审批步骤是中文天堂网：
控规调节→规划意见函复→规划意见书→核查方案设计→商业用地规划许可证书→工程项目规划许可证书
房地产业项期审批详尽步骤
一、工程项目规划许可证书
工程项目规划许可证书是规划审批的最终一道办理手续，获得后就可以到国土资源局办理土地证，到建设局申请办理动工证，此证极其重要，为一般常说所的五证居首（五证为：工程项目规划许可证书，土地使用证，动工证，市场销售证，房屋产权证），早期审批不疏忽大意，自此已无很大伏笔，假如办不下来，多半是以前某道办理手续有什么问题，出了并发症，或者现行政策基因突变，中止审批。
准备材料如下所示：
1、申报人授权委托书；
2、申报单；
3、批复文件；
4、本年度施工进度计划；
5、规划意见书；
6、计划方案审查意见；
7、用地预审建议；
8、环境保护建议；
9、商业用地规划许可证书；
10、勘察中标通知或申请表；
11、报规证需要整套施工图纸；
12、档案资料申请表；
13、人防工程审查意见；
14、消防安全审查意见；
15、交通出行审查意见；
16、其他。
二、商业用地规划许可证书
当商业用地是新征集体用地或占用别人的土地资源时，须申请办理此证，已有商业用地项目建设无需办。
1、规划意见书；
2、批复文件；
3、计划方案审查意见；
4、用地预审建议；
5、环境保护审查意见；
6、钉桩成效通知书；
7、开店选址建议通知单；
8、与原土地资源签署的安置补偿协议书
三、计划方案核查、全套方案设计、日照计算
审核方案设计之前为规划审批一项具体内容，后精减审批阶段时撤销，撤销后造成许多难题，后又修复，现阶段不属行政许可事项，施工单位“自行”请规划局给予技术指导。
核查具体内容和规范关键是看计划方案是不是在遵循规划意见书的标准做好设计方案，与此同时是不是又合乎各类消防设计规范，间隔、挡住、退线、日照、进出口、总面积、相对高度、建筑容积率、普及率、小区绿化率、代征地、公路交通、消防安全是不是符合规定。
递交原材料有：
1、全套方案设计（包括：建筑平面图，各层平立剖视图，设计理念，设计效果图等）；
2、规划意见书；
3、批复文件；
4、用地预审建议；
5、日照计算；
6、其他。
四、规划意见书、“规划意见书（标准）”、“规划意见书（开店选址）”
规划意见书是之前“规划关键点”和“规划标准”二步审批的二合一，分“规划意见书（标准）”和“规划意见书（开店选址）”二种，在其中内容是对筹建工程建筑特性、部位、规模相对高度、总面积尺寸等全部指标值的订立和认同，已有商业用地新项目下达“规划意见书（标准）”，新征用土地地新项目下达“规划意见书（开店选址）”。
申请“规划意见书（标准）”提供材料如下所示：
1、基本建设申请办理；
2、申报单
3、经办人员授权委托书；
4、1：500或1：2000地图；
5、土地使用证和房屋产权证；
6、规划建筑平面图；
7、上级领导建议（视状况）；
8、用地预审建议；
9、环境保护建议；
10、批复文件；
规划意见书为一个项目能不能基本建设的关键性档案，拥有它之后全部过程的审批科学上不会再有大的难题，审批规范有二个：一是看基本建设规定是不是与控规一致，二是看所建工程是不是为现行政策容许。第一条简易，第二条有点儿繁杂，有什么项目让建，有什么项目不许建，不一样企业不一样的建设内容审批限度规范不太一样，有总体标准，又要一事一议。
“规划意见书”审批样品
五、土地资源转性、用地性质分类
市区每一寸土地的用地性质分类均已明确，同时每一块地的相对高度、建筑容积率、小区绿化率、相对密度、规划公路网部位等各类主要指标也已明确，郊区县城镇范畴也几乎这般，假如施工单位的待建物类型与控规里的土地用途不符合，则基本建设申请办理100%不容易获得准许，二种解决方案，或更改建设内容，或申请办理更改土地用途。
“土地用途”有多层含意：一是是指国有土地出让或是集体用地，二是指该幅土地资源容许做什么用、建什么项目，这里土地资源转性是指第二条。
土地用途大概可分为下列几种：居住用地（R表示）；商业服务、金融业、办公室、科教文卫商业用地（C表明）；
工业土地（M表示）仓储用地（W表示）；道路、铁路线、海港商业用地（T表明）；市区路面、公共绿地（S表明）；市政工程商业用地（U表明）；农用地、林地类、城镇集体土地（E表示）
土地资源形变即指之上各种各样特性的互相变换调节，怎么样的调节能获得规划局或政府机构的允许，并无清晰的政策法规和花纹要求。
大概原则是：
1、正向调节较易，反向调节比较难
2、市政工程、公益性、重点项目建设调节较易，营业性新项目比较难
3、中央部委、中央企业、军队武警部队新项目调节较易，地区企业、私人企业比较难
4、与大城市发展前景和政府部门工作目标符合的较易，相反比较难。
5、运行程序流程恰当，具体方法恰当调节较易，相反比较难。
6、并没有并发症，不容易引起住户分歧和繁琐的较易，相反别想。
六、控规调节、规划建议复函、控规修改完善通知单
现阶段规划局对新项目开展规划审批的重要依据是控规，若基本建设规定与控规不符合，则规划审批没法开展，
解决方法之一是施工单位按控规规定开展基本建设，法子之二是向政府申请对目前的土地控规开展调节。
政府部门为保护大城市规划的权威性和可靠性，不同意调的情况下要超过允许调的情况下，且限度掌握无量化标准，但总体原则是：
1、省级单位、军队酌情处理，其他严格；
2、不容易引起附近分歧和社会影响的酌情处理，其他严格；
3、规定显著有效，或原控规显著缺点的酌情处理，其他严格；
4、重点项目建设、政冶新项目、领导批示新项目酌情处理，其他严格；
单个新项目调节一般由现土地区提交申请，地区性规划的调节一般由政府同意。控规调节没法定申请办理时长，用时费劲，程序流程繁杂，涵盖单位工作人员诸多，最终需报市人民政府准许，申报企业要提早有充分准备。
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